Nova legislação permite que proprietários recebam rendas até 1.006 euros por um T1 em Lisboa e 866 euros no Porto sem pagar IRS sobre esses rendimentos. O regime pretende aumentar a oferta de habitação, mas coloca uma questão central: acessível para quem?
Consulte os valores máximos previstos na nova legislação para cada tipo de habitação, através da nossa ferramenta interativa.
Consultar a ferramenta no final do artigo →Uma renda mensal de 785 euros por um apartamento T0 em Lisboa poderá ser considerada acessível pelo Estado português e dar ao respetivo proprietário o direito à isenção total de IRS sobre esse rendimento. É uma das consequências práticas da Portaria n.º 454/2026/1, publicada esta terça-feira, 13 de outubro, em Diário da República, que estabelece os limites máximos de renda do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
O diploma concretiza o regime aprovado pelo Governo em maio, estabelecendo os valores de referência para todos os municípios portugueses. A medida procura incentivar os proprietários a colocar imóveis no mercado de arrendamento com valores inferiores aos preços de referência, oferecendo-lhes benefícios fiscais em contrapartida.
Contudo, quando observada da perspetiva das famílias que procuram uma casa para viver, a nova legislação levanta uma questão fundamental: até que ponto uma renda inferior aos valores de mercado é necessariamente uma renda compatível com os salários e rendimentos da população?
A diferença não é apenas conceptual. É determinante para perceber quem poderá efetivamente beneficiar deste novo instrumento de política habitacional.
Rendas acessíveis que podem ultrapassar os salários de muitos trabalhadores
Os valores fixados pelo Governo evidenciam a distância que pode existir entre a definição administrativa de renda acessível e a capacidade económica de numerosos agregados familiares.
Em Lisboa, uma habitação T0 poderá ser arrendada por 785 euros mensais ao abrigo do regime. Um T1 terá um limite de 1.006 euros, enquanto um T2 poderá atingir 1.309 euros.
No Porto, os limites são de 652 euros para um T0, 866 euros para um T1 e 1.118 euros para um T2.
Em Braga, os valores são inferiores: 391 euros por um T0, 531 euros por um T1 e 671 euros por um T2.
O problema torna-se particularmente evidente quando estes valores são confrontados com os rendimentos disponíveis das famílias.
Uma pessoa que receba 1.000 euros líquidos por mês e arrende um T0 em Lisboa por 785 euros ficará com apenas 215 euros para alimentação, transportes, eletricidade, água, comunicações, saúde e todas as restantes despesas.
Nesse cenário, a renda absorve 78,5% do rendimento mensal.
Mesmo num agregado com 2.000 euros líquidos mensais, o arrendamento de um T2 em Lisboa pelo limite máximo previsto consumiria cerca de 65,5% do rendimento familiar.
Os exemplos são ilustrativos, mas permitem compreender o problema: uma renda legalmente classificada como acessível pode continuar a representar uma situação de esforço financeiro excessivo.
Isenção fiscal para senhorios, mas qual é o benefício efetivo para os inquilinos?
O principal incentivo previsto no novo regime é a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais obtidos com contratos que cumpram as condições legais.
Assim, um proprietário que arrende um T0 em Lisboa por 785 euros mensais poderá receber 9.420 euros por ano sem pagar IRS sobre essas rendas, desde que cumpra os requisitos exigidos.
O benefício fiscal é expressivo e constitui uma transferência indireta de recursos públicos através da receita tributária de que o Estado abdica.
Em contrapartida, o benefício para o inquilino depende de uma condição essencial: que a renda praticada seja efetivamente inferior àquela que teria de pagar na ausência do incentivo.
O regime estabelece um limite máximo, mas não assegura, por si só, que todos os proprietários beneficiários tenham reduzido as rendas relativamente às que praticariam de outra forma.
Este aspeto merece especial atenção.
Se um imóvel já pudesse ser arrendado por um valor igual ou inferior ao limite estabelecido, a adesão ao regime poderá traduzir-se sobretudo numa vantagem fiscal para o proprietário, sem uma redução adicional da renda suportada pelo arrendatário.
Da perspetiva da defesa dos inquilinos, torna-se por isso relevante avaliar não apenas o número de contratos abrangidos, mas também a poupança efetivamente proporcionada às famílias.
Acessível em função do mercado ou do rendimento das famílias?
O Governo estabelece os limites de renda tendo como referência 80% da mediana dos valores de arrendamento divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística, complementada por outros critérios técnicos previstos na legislação.
Esta opção procura criar um diferencial entre os preços praticados no mercado e os valores admitidos no regime.
Mas o indicador utilizado suscita uma dificuldade: quando o próprio mercado imobiliário apresenta valores muito elevados, uma renda calculada por referência a esses preços pode continuar inacessível para uma parte significativa da população.
É aqui que se confrontam duas conceções de acessibilidade habitacional.
A primeira considera acessível uma habitação cuja renda se situa abaixo de determinado valor de mercado.
A segunda avalia a acessibilidade sobretudo em função da proporção dos rendimentos que uma família necessita de gastar para assegurar a habitação.
Segundo esta segunda perspetiva, um critério relevante é a taxa de esforço, frequentemente analisada tomando como referência 30% ou 35% do rendimento disponível do agregado familiar.
Por exemplo, para que uma renda mensal de 785 euros representasse apenas 35% do rendimento, uma família precisaria de dispor de aproximadamente 2.243 euros líquidos mensais.
Para um T2 de 1.309 euros em Lisboa, seriam necessários cerca de 3.740 euros líquidos mensais para manter a mesma taxa de esforço.
A questão não é, portanto, apenas determinar se uma renda se encontra abaixo do valor de mercado, mas saber quantas famílias conseguem pagá-la sem comprometer outras necessidades essenciais.
O risco de afastar os residentes dos seus próprios bairros
A acessibilidade da habitação tem ainda uma dimensão territorial e social que ultrapassa os valores mensais das rendas.
Nas cidades onde o crescimento dos preços imobiliários tem sido mais intenso, o aumento do custo da habitação pode dificultar a permanência dos residentes, particularmente entre trabalhadores com salários baixos, pensionistas, jovens em início de vida profissional e famílias monoparentais.
O problema afeta também aqueles que, tendo crescido numa determinada cidade ou bairro, deixam de conseguir encontrar uma habitação compatível com os seus rendimentos na área onde trabalham ou mantêm as suas relações familiares e comunitárias.
Uma política de arrendamento acessível pode aumentar a oferta formalmente enquadrada num regime de preços inferiores aos do mercado, sem necessariamente garantir que essa oferta corresponde às necessidades da população local.
Por isso, uma avaliação orientada pelos interesses dos arrendatários deveria considerar também quem consegue aceder às habitações disponibilizadas, quais os rendimentos dos beneficiários e se o regime contribui para a permanência dos residentes nos seus territórios.
Estacionamento e eficiência energética podem elevar ainda mais as rendas
A nova portaria prevê igualmente majorações dos limites máximos de renda.
Quando o arrendamento inclui estacionamento privativo, o valor de referência pode ser aumentado em 10%.
Uma segunda majoração de 10% é admitida quando a habitação apresenta uma classificação energética A ou superior, devidamente certificada.
As duas majorações são cumulativas.
Isto significa que uma habitação abrangida pelo regime poderá apresentar uma renda superior aos limites-base estabelecidos para o respetivo município.
Em Lisboa, por exemplo, um T0 com uma renda-base máxima de 785 euros poderá ultrapassar os 940 euros mensais quando reúne as duas características.
Embora a eficiência energética possa reduzir despesas com energia e melhorar as condições de conforto, o aumento autorizado da renda representa também um encargo adicional que importa considerar na avaliação da acessibilidade económica.
Contratos de três anos e arrendamento temporário
O regime estabelece uma duração mínima de três anos para contratos destinados a residência permanente.
Admite também contratos de residência temporária, com duração mínima de três meses, nas situações previstas na legislação.
Além das habitações completas, o diploma permite incluir no regime o arrendamento de partes de casas, nomeadamente quartos, segundo critérios de cálculo específicos.
Estas disposições procuram alargar as modalidades de alojamento abrangidas pelos incentivos fiscais.
No entanto, a estabilidade habitacional constitui uma preocupação central para os arrendatários.
A duração dos contratos, as possibilidades de renovação, os mecanismos de atualização das rendas e a proteção contra a perda da habitação são elementos que influenciam diretamente a segurança das famílias.
Assim, a existência de contratos enquadrados num regime de rendas acessíveis não dispensa a análise das condições concretas de permanência dos inquilinos.
O impacto nas pequenas e médias cidades e no interior
A portaria estabelece limites diferenciados para os vários municípios, incluindo cidades médias, concelhos rurais e territórios do interior.
Em municípios como Portalegre ou Campo Maior, o limite de renda de um T1 é de 308 euros, enquanto um T2 poderá atingir 392 euros.
Em Setúbal, os valores correspondentes são de 649 euros para um T1 e 844 euros para um T2.
As diferenças revelam a diversidade do mercado habitacional português, mas também colocam em evidência a necessidade de relacionar as rendas com os rendimentos locais.
Uma renda inferior a 400 euros poderá representar um encargo reduzido para determinados agregados, mas continuar a ser difícil de suportar para pensionistas ou trabalhadores com salários baixos.
Da mesma forma, o facto de uma renda em Lisboa ou no Porto se situar abaixo dos preços de referência não significa que esteja ao alcance das pessoas que vivem e trabalham nessas cidades.
A acessibilidade habitacional não pode, por isso, ser avaliada exclusivamente através da comparação de preços entre municípios.
O que falta conhecer: quantas casas, para quem e com que redução de preços?
O novo regime entra numa fase decisiva com a publicação dos limites máximos de renda.
O Governo procura mobilizar o mercado privado através da fiscalidade, incentivando os proprietários a disponibilizar habitações por valores inferiores aos de referência.
Contudo, permanece por demonstrar qual será o efeito concreto desta política sobre os preços pagos pelos inquilinos.
Uma avaliação pública do programa exigirá conhecer o número de habitações efetivamente acrescentadas ao mercado, a distribuição territorial dos contratos, os rendimentos das famílias beneficiárias e o montante de receita fiscal de que o Estado abdica.
Será igualmente importante distinguir entre contratos que representam nova oferta e contratos que já existiam ou seriam celebrados por valores semelhantes, mesmo sem benefícios fiscais.
Esta distinção é essencial para compreender se a despesa fiscal se traduz num aumento real da acessibilidade ou se parte dos incentivos acaba por beneficiar situações que não implicam alterações significativas nas condições de acesso à habitação.
A política pública de habitação enfrenta assim um desafio que não se resolve apenas com a definição de limites máximos de renda.
A questão central continua a ser a capacidade das famílias para permanecerem nas cidades e localidades onde vivem e trabalham, sem que o pagamento de uma casa absorva uma parcela desproporcionada dos seus rendimentos.
A nova portaria estabelece quanto pode cobrar um proprietário para beneficiar de isenção fiscal. Falta verificar até que ponto esses valores permitem que os inquilinos tenham acesso a uma habitação verdadeiramente compatível com os seus salários.
Fontes: Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro; Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio; Público, 13 de outubro de 2026, «T0 a 785 euros em Lisboa dará direito a isenção total de imposto sobre as rendas».
Quanto é a renda máxima acessível no seu concelho?
Consulte os valores do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível publicados na Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, para os 308 concelhos de Portugal.
